Вторичка в новых домах Петроградки: у кого покупать, сколько стоит метр и что проверить до задатка

Мост, после которого Петроградка стала городом доходных домов

Троицкий мост заложили 12 августа 1897 года. По контракту французская фирма «Батиньоль» должна была закончить его в 1901 году, но в срок не уложилась и заплатила городской казне 150 тысяч рублей штрафа. Итоговая стоимость моста составила 6,1 миллиона рублей. Задержка сдачи, выходит, старше любой нынешней стройки на Петроградке.

Открыли мост 16 мая 1903 года, к двухсотлетию Петербурга. Городской голова П. И. Лелянов поднёс императору на красной бархатной подушке электрическую кнопку. Николай II нажал её, и начался первый развод нового моста.

Мост связал Петербургскую сторону с центром, и сюда пошёл строительный бум. Деревянные домики исчезали с карты города, на их местах вырастали каменные доходные дома в пять и шесть этажей. Квартиры в них не продавали, их сдавали внаём. Тесно было уже тогда: в 1915 году в Петрограде на одну квартиру приходилось в среднем 8,7 человека.

Как продавали квартиры, когда продавать было нельзя

Декрет Президиума ВЦИК от 20 августа 1918 года назывался прямо: «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Началось уплотнение. Петросовет установил норму: одна комната на каждого взрослого, одна на двух детей и одна для профессиональных занятий. К апрелю 1919 года жилищная комиссия Петрограда вселила в новые квартиры около 36 000 рабочих и членов их семей. За 1918-1924 годы в Петрограде переселили 300 тысяч человек, а к 1920 году на квартиру приходилось уже 2,8 жильца.

Город с таким фондом не справился. 31 декабря 1921 года в Петрограде опубликовали устав жилищных товариществ: жильцы получали свой дом в бесплатную аренду и сами его содержали. В 1924 году в Ленинграде было 7635 жилтовариществ, и в их руках были три четверти жилого фонда.

Из претендентов на освободившееся жильё правление могло выбрать самого платёжеспособного. Историк Е. А. Кириллова пишет, что в годы нэпа обычной практикой было требовать плату за право въехать в дом, «въездные» деньги. Нигде эта плата не фиксировалась, она была незаконна, но её брали, а городские власти безуспешно пытались с этим бороться. Городское жильё уезжающий жилец передавал новому за деньги в обход правления: оно «фактически продавалось, хотя при этом создавалась видимость соблюдения закона».

Так в городе появилась своя вторичка: сделка между тем, кто уезжает, и тем, кто въезжает, с ценой, которую никто не записывал. Сегодня всё записано в ЕГРН, но старый вопрос остался прежним. Что на самом деле продают и кто продаёт.

Самый наглядный мост между той эпохой и нынешней стоит на Малом проспекте П. С., 79-83. Центральный корпус «Мадонны Бенуа» был доходным домом 1911 года. Боковые корпуса возвели в 1955-1958 годах под руководством Логина Шрётера, потомка Николая Бенуа. Сегодня это сданный клубный дом, где квартиры стоят от 22,82 миллиона рублей.

Два продавца в одном доме

В сданном доме квартиру продают двое. Застройщик продаёт то, что не успел продать на стройке: цена у него в каталоге, её можно сравнить с соседними лотами. Владелец продаёт свою квартиру: цена у него в объявлении, и держит её он сам.

По каталогам застройщиков на 27 сентября 2026 года остатки в сданных домах Петроградки распределены так.

• Neva Haus, Петровский проспект, 9 и 11. 78 свободных квартир, от студии за 18 017 160 рублей до четырёхкомнатных.
• Neva Residence, южная сторона Петровского острова. 52 свободных квартиры, от 21 070 140 рублей.
• «Северная Корона», набережная Карповки. Шесть свободных квартир и двенадцать в брони, от 34 255 000 рублей.
• Familia, Петровский проспект, 22. Три квартиры от 110,1 до 144,1 м², одна из них в брони, и 15 машино-мест.

Цены «от» публикуют и в сданных Futurist (30,5 млн), Tesoro (41,83 млн), Grand View (72,98 млн) и «Мадонне Бенуа». В других домах застройщик квартиры уже распродал, и остались только объявления владельцев. «Петровская ривьера» продана целиком, все 249 квартир.

Выбор между ними шире, чем кажется. Futurist на Барочной сдан в 2021 году и продаётся от 30,5 миллиона. «Визионер» на Средней Колтовской пока строится, стоит от 33,72 миллиона, а ключи от него передадут до 31 марта 2029 года. Готовый дом рядом бывает дешевле стройки.

Futurist состоит из семи отдельно стоящих корпусов на 199 квартир от 49 до 193 м². Фасады облицованы юрским мрамором. Окна в дубовом профиле, подоконники не выше 50 см, так что город видно даже сидя. Дом получил Гран-при Urban Awards в 2019 и 2021 годах.

Сколько стоит метр в сданном доме

У застройщика цена входа в сданных домах начинается с апартаментов.

С рук картина другая. Ниже медиана цены за метр по объявлениям вторичного рынка на 28 сентября 2026 года. В график вошли только дома, где адрес в объявлении совпадает с адресом дома. Дома, где объявления повторяют каталог застройщика, в график не вошли, о них ниже.

В самих домах метр тоже разный, и сильнее всего он зависит от размера квартиры. Лучше всего это видно в Neva Haus, где у застройщика в продаже все типы квартир сразу.

Поэтому сравнивать метр между домами можно только для квартир похожего размера. Студия в Neva Haus по метру дороже четырёхкомнатной в «Петровской Доминанте» с рук: 764 тысячи против 563 тысяч за 142 м².

Петровский остров: вода и последние остатки

В Neva Haus восемь корпусов от семи до девяти этажей, потолки до 3,8 м, вдоль воды идёт набережная длиной 500 метров, и все очереди уже сданы. Дешевле всего здесь пять студий площадью от 23,1 до 29 м². Однокомнатные начинаются с 32,86 миллиона. «Тем более что сдается всё без отделки», писал о доме Петр Кузнецов 4 мая 2020 года.

Neva Residence стоит южнее: три дома по шесть-восемь этажей на шести гектарах, фасады из архитектурного бетона, своя набережная длиннее 500 метров. Однокомнатные здесь начинаются с 22,41 миллиона, а метр у двухкомнатных, 661 тысяча, даже дороже, чем у однокомнатных.

Familia на Петровском проспекте, 22 почти распродана. В трёх восьмиэтажных корпусах потолки от трёх метров, на территории детский сад на сто мест, паркинг подземный в два уровня. Остались три большие квартиры: 110,1 м² за 53 282 668 рублей (она в брони), 125,7 м² за 57 334 119 рублей и 144,1 м² за 73 743 288 рублей. Метр в них около 484 тысяч, это один из самых низких метров у застройщиков острова.

Grand View Setl Group поставила на первую линию Малой Невы, дом сдан в 2023 году. Лобби в стиле ар-деко, из парадной в подземный паркинг спускаются на лифте. С рук здесь 28 сентября 2026 года предлагали 76,7 м² на первом этаже за 34,9 миллиона и 60,7 м² на восьмом, верхнем, за 37,6 и 38,5 миллиона. «Были недочеты, которые удалось исправить через гарантийный отдел (что конечно не быстро), но это того стоило», пишет о доме Юрий 24 апреля 2025 года.

«Петровская Доминанта» на Петровской косе, 6 застройщиком распродана. В трёх корпусах 365 квартир от 45,9 до 286,2 м², потолки от трёх до трёх с половиной метров, тёплый паркинг на 395 мест, то есть мест в нём больше, чем квартир. Корпуса стоят у яхтенного порта. С рук здесь четыре объявления: от 85 м² на девятом, верхнем этаже за 70 миллионов до 186 м² за 130 миллионов.

Петроградский и Аптекарский: дома, где остались только владельцы

One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева, 22 сдан в 2020 году. Четыре крыла дома соединены лобби, квартиры отдают с полной отделкой, а в доме работают парковщики, консьерж и горничные, как в пятизвёздочном отеле. Это самый дорогой метр с рук во всём районе: 79 м² на седьмом этаже просят 90 и 98 миллионов, то есть 1,14 и 1,24 миллиона за метр.

Botanica «Эталона» стоит на Аптекарском проспекте, 5, в двухстах метрах от Ботанического сада. Между двумя корпусами на 356 квартир проложен собственный бульвар, фасады отделаны камнем и кирпичом ручной формовки. Дом сдан во втором квартале 2020 года. Квартиру 46 м² на шестом этаже здесь продают за 26 миллионов, 58,8 м² на втором за 35 миллионов.

«Мендельсон» на Корпусной, 3 вырос на месте фабрики «Красное знамя», рядом с постройкой Эриха Мендельсона. В девятиэтажном доме 236 квартир и паркинг на 151 место. Единственное объявление: квартира 76,9 м² на седьмом этаже за 53 миллиона. На той же улице, в доме 9, стоит Lumiere 2012 года: до двенадцати этажей, потолки три метра и своя газовая котельная. Там с рук продают квартиру 157,8 м² на четвёртом этаже за 79 миллионов, метр 501 тысяча.

Premier Palace стоит у Малой Невки на Пионерской, 50, его сдали в 2018 году с черновой отделкой. С рук здесь 76 м² на седьмом этаже за 30,99 миллиона, метр 408 тысяч. Среди домов этой статьи дешевле метр только в одном.

Самый дешёвый метр в «Серебряных зеркалах» на Дивенской, 5. Корпуса от семи до шестнадцати этажей сданы в 2011 году, на верхних этажах есть квартиры в два уровня. Трёхкомнатную квартиру 105 м² на четырнадцатом этаже продают за 40,8 миллиона, 389 тысяч за метр. У этого объявления долгая история, о ней ниже.

Крестовский: клубные дома без застройщика

У застройщика в Esper Club на улице Эсперова, 10 квартир нет, продают только владельцы. В семиэтажном доме с кирпичным фасадом и лобби в стиле ар-нуво 68 квартир от 45 до 255 м², сдан он в 2019 году. С рук есть квартира 41,4 м² на втором этаже за 31,9 миллиона и 155 м² на шестом за 139,5 миллиона, 900 тысяч за метр.

«Крестовский de luxe» на Спортивной, 2 сдан в 2017 году: десять корпусов по шесть-семь этажей, 359 квартир. 57,2 м² на пятом этаже здесь просят 50 миллионов, 86 м² на первом 73 миллиона. Метр в обоих около 850-875 тысяч.

Чего не видно на показе

Объявление «от собственника» может повторять каталог застройщика. В «Северной Короне» на 28 сентября 2026 года висело 15 объявлений, где продавцом назван собственник. 13 из них совпадают по площади и этажу с квартирами из каталога застройщика на 27 сентября, цена в объявлении на 0-2,9 % ниже каталожной. Одиннадцать из тринадцати появились в апреле 2025 года и висят с тех пор. Совпадение ещё не доказывает, что это одна и та же квартира. Но выяснить до задатка, кому она принадлежит, обязательно.

«Северная Корона» стоит на месте снесённой гостиницы. В корпусах от трёх до восьми этажей 361 квартира-резиденция, в историческом корпусе ещё 36 апартаментов, вдоль Карповки дом тянется на 250 метров. «В Питере вроде и есть в достатке элитных ЖК, но таких что в Петроградке, да не вторичка? Их Единицы», писал о доме Глеб 28 декабря 2023 года.

Одна площадь, две цены. В One Trinity Place висят два объявления о квартирах 79 м² на седьмом этаже из девяти: за 90 миллионов с 12 июня 2026 года и за 98 миллионов с 26 сентября. В Grand View 60,7 м² на восьмом этаже предлагают за 37,6 миллиона по адресу Петровский проспект, 28, корпус 2, и за 38,5 миллиона по адресу корпуса 1. Одинаковые площадь и этаж могут означать одну квартиру у двух продавцов, а могут две соседние. Выясните это до просмотра: в One Trinity Place разница между объявлениями 8 миллионов.

Цена, по которой не купили. Объявление о квартире 105 м² в «Серебряных зеркалах» висит с 3 января 2021 года. Тогда за неё просили 27 миллионов, сейчас 40,8 миллиона, на 51 % больше. Цена в объявлении, которое висит пять лет, говорит о желании продавца, а не о рынке. Сравнивайте с ценой в свежих объявлениях того же дома.

Первые годы после сдачи. Сданный дом ещё доделывают. В Grand View недочёты исправляли через гарантийный отдел, и, по словам жителя, «не быстро». Прежде чем внести задаток, пройдите подъезд, двор и паркинг сами, при дневном свете и в будний вечер.

Гарантия считается не от вашей покупки. Сейчас 214-ФЗ требует гарантию на новый дом не меньше трёх лет, и считается она со дня передачи квартиры первому владельцу. На технологическое и инженерное оборудование срок тоже не меньше трёх лет, но его отсчитывают со дня подписания первого передаточного акта в доме. На отделку гарантия не меньше года. Дома, которые строили несколько лет назад, продавали по прежней редакции закона, и сроки там могли быть другими. Точные сроки записаны в договоре первого владельца с застройщиком, попросите его показать.

Паркинг «распродан». Юлия, которая писала о Familia 24 января 2024 года, предупреждала: «Места в паркинге не продаются, хотя менеджеры будут уверять вас что есть». В каталоге застройщика на 27 сентября 2026 года в Familia было 15 свободных машино-мест от 3,57 до 7,34 миллиона. Наличие мест проверяйте по каталогу на день сделки, а не по слухам в любую сторону.

Налог продавца и уступка

Сколько владеет продавец. Если продавец владеет квартирой меньше минимального срока, с продажи он платит налог. По статье 217.1 Налогового кодекса этот срок обычно пять лет. Три года он длится, например, для жилья, полученного по наследству или в подарок от близкого родственника, а также после приватизации. Для квартиры, купленной по договору долевого участия, срок считается с даты полной оплаты по договору. Для квартиры, купленной по уступке, с даты полной оплаты прав требования.

Для сданного дома это важно. В домах, сданных в 2021-2023 годах, квартиру могли оплатить меньше пяти лет назад, и тогда продавец платит налог. Продавец может уменьшить доход на имущественный вычет до 1 миллиона рублей или на подтверждённые расходы на покупку, так записано в статье 220. В договоре должна стоять та сумма, которую вы платите на самом деле: от неё зависит и ваш вычет.

Ваш вычет. Покупатель по той же статье 220 может вернуть налог с расходов на покупку жилья до 2 миллионов рублей и с процентов по ипотеке до 3 миллионов рублей.

Уступка в только что сданном доме. Пока квартира не передана по акту, её продают уступкой прав по договору долевого участия. По статье 11 закона 214-ФЗ уступка возможна только после уплаты цены договора или с переводом долга на нового участника, и только с регистрации договора до подписания передаточного акта. После акта и регистрации права квартиру продают как обычную вторичку.

Выписка, супруг и банк

Любую развилку снимает выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. В ней видны кадастровый номер, площадь и зарегистрированные ограничения. С 1 марта 2023 года фамилию и имя собственника в выписке видят только сам собственник, нотариус и госорганы. Поэтому свежую выписку просят заказать самого продавца. Кадастровый номер из выписки сверяют с тем, что в объявлении и в договоре.

Если продавец купил квартиру в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга: так записано в статье 35 Семейного кодекса. Если вы берёте ипотеку, квартира станет залогом, и её придётся страховать от утраты и повреждения, этого требует статья 31 закона «Об ипотеке».

У домов бывает по два имени, и это тоже сбивает. Tesoro раньше назывался KingDOM. Дом на Большой Зелениной, 34 называют и «Домом на Зелейной», и Marco Polo. Одну и ту же квартиру легко принять за две.

Паркинг, кладовые и апартаменты

В сданном доме машино-место часто продают отдельно от квартиры. И мест бывает меньше, чем квартир. В «Мендельсоне» на 236 квартир 151 место, в Tesoro на 156 квартир 81 место и 26 кладовых. В «Петровской Доминанте» наоборот: 395 мест на 365 квартир.

Tesoro на Лодейнопольской, 7 девятиэтажный, с окнами Schuco, сдан в первом квартале 2023 года. Цена входа по сайту застройщика на 2 сентября 2026 года от 41,83 миллиона рублей.

Апартаменты в сданных домах района тоже есть. Омега-Апарт на Песочной набережной, 42 продаёт нежилые помещения с отделкой, мебелью и техникой, цвет отделки выбирают из трёх. Номерами управляет «МТЛ-Апарт», она сдаёт их на срок от одного до одиннадцати месяцев без комиссии и называет заполняемость 85-90 %. Постоянной регистрации в апартаментах нет, а налог и коммунальные платежи выше, чем у квартиры. В «Северной Короне» 36 апартаментов стоят в историческом корпусе, отдельно от квартир-резиденций.

Что поменяется вокруг

Новых домов на Петровском острове почти не будет. «Деловой Петербург» 23 марта 2026 года писал, что новых стартов здесь не было с 2023 года, а в продаже 286 лотов в трёх проектах: Neva Residence, Neva Haus и апартаменты 17/33. Разрешение из будущих проектов есть только у второй очереди Neva Residence. «Потенциал Петровского острова практически исчерпан: остались единичные земельные участки, доступные для жилого строительства», сказала изданию Ксения Федорова. Когда остатки застройщиков разойдутся, квартира на острове станет только вторичной.

Зато вокруг сданных домов меняется среда. 22 марта 2026 года «Деловой Петербург» писал о коллекторе на глубине 11 метров под Петровским проспектом и Петровской косой. По данным издания, сбросы стоков в Ждановку и Малую Неву полностью ликвидированы, теперь они идут на Северную станцию аэрации.

2 марта 2026 года комитет по градостроительству и архитектуре распорядился готовить документацию для четырёхполосной магистральной улицы «Петровская коса от Петровской площади до яхт-клуба с разворотной площадкой». Инициатор, ООО «СЗ «Эталон на Петроградской», готовит документы за свой счёт, срок не позднее 25 января 2027 года. На самой косе город готовит реконструкцию яхт-клуба: «Фонтанка» 25 сентября 2026 года писала, что она обойдётся бюджету в 20,3 миллиарда рублей, а работы сдвинуты на 2030-2031 годы.

Кому подойдёт квартира в сданном новом доме

Тем, кто хочет въехать сейчас. Сданный дом видно целиком: подъезд, лифты, двор, соседей и вид из окна. Никаких сроков по декларации.

Семье с детьми. В Familia детский сад на сто мест на территории, потолки от трёх метров, большие квартиры с метром около 484 тысяч.

Тем, кто сдаёт жильё. О Grand View Валентин 31 марта 2025 года написал: «Достаточно неплох для сдачи в аренду, особенно под определенную категорию людей». Для сдачи с управляющей компанией подойдут апартаменты Омега-Апарт, если нет нужды в регистрации.

Тем, кто ищет клубный дом. В Esper Club всего 68 квартир, в «Крестовском IV» восемь квартир и три ситихауса. Такие дома маленькие, и квартира в них появляется в продаже редко.

Не подойдёт тем, кому нужна квартира с отделкой от застройщика в любом доме: Neva Residence продают без отделки, а Premier Palace сдавали с черновой. И тем, кто не готов разбираться с продавцом, налогом и выпиской: у застройщика сделка проще.

Пять ошибок покупателя вторички в новом доме

1. Верить слову «собственник» в объявлении. В «Северной Короне» 13 из 15 таких объявлений совпали с каталогом застройщика. Узнайте продавца по выписке из ЕГРН, которую закажет он сам. 2. Брать первое объявление. В One Trinity Place квартиру 79 м² на седьмом этаже предлагают за 90 и за 98 миллионов. Найдите все объявления дома и сравните площадь и этаж. 3. Сравнивать метр студии с метром большой квартиры. В Neva Haus метр в четырёхкомнатной на 26 % дешевле, чем в студии того же дома. Сравнивайте похожие квартиры. 4. Не спросить, когда продавец оплатил квартиру. От этой даты зависит его налог, а значит, и цена, на которую он согласится, и сумма в договоре. 5. Забыть про гарантию и паркинг. Гарантия считается со дня передачи квартиры первому владельцу, а не со дня вашей покупки. Машино-место продают отдельно, и на каждую квартиру его может не хватить.

Коротко о частом

Сколько стоит квартира в сданном новом доме на Петроградке? У застройщиков вход начинается с 18,02 миллиона за студию в Neva Haus, среди апартаментов с 17,3 миллиона в Омега-Апарт. С рук метр в сданных домах стоит от 389 тысяч в «Серебряных зеркалах» до 1,24 миллиона в One Trinity Place.

Где квартиры ещё продаёт застройщик? По каталогам на 27 сентября 2026 года: Neva Haus, Neva Residence, «Северная Корона», Familia. Цены «от» публикуют также Futurist, Tesoro, Grand View и «Мадонна Бенуа».

Где купить можно только с рук? В «Петровской ривьере», Esper Club и других домах, где у застройщика квартир в продаже нет: One Trinity Place, Botanica, «Мендельсон», Lumiere, Premier Palace, «Серебряные зеркала», «Крестовский de luxe», «Петровская Доминанта».

Сколько длится гарантия на новый дом? Нынешняя редакция 214-ФЗ требует не меньше трёх лет на дом со дня передачи квартиры, не меньше трёх лет на инженерное оборудование с первого передаточного акта и не меньше года на отделку. Для домов, проданных по прежней редакции, точный срок смотрите в договоре первого владельца.

Платит ли продавец налог? Если владеет квартирой меньше пяти лет, в ряде случаев трёх, то платит. Для квартиры по договору долевого участия срок считается с даты полной оплаты.

Цены в статье взяты из каталогов застройщиков на 27 сентября 2026 года и объявлений вторичного рынка на 28 сентября 2026 года. Какие квартиры в нужном доме ещё свободны и кто их продаёт на самом деле, узнайте у брокера до поездки на просмотр.

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: petrogradka.top/journal/vtorichka-v-novyh-domah-petrogradki