Пентхаусы Петроградской стороны: сколько стоит подняться наверх и чего не видно на показе

Мансарды, где работали художники

Дом Бенуа на Каменноостровском, 26-28 строили с 1911 по 1914 год, и мастерские художников в нём заложили ещё в проекте. Часть мансардного, шестого этажа с самого начала занимали мастерские, и они остаются там до сих пор. С 1912 по 1915 год в квартире 100 работал Константин Маковский. В 1930-х годах квартиру-мастерскую 44 занимал художник Е. А. Кибрик, а с 1951 по 1967 год в ней жил и работал художник А. А. Мыльников. 21 мая 2013 года на фасаде, который выходит на Каменноостровский, открыли памятную доску.

Дом был устроен по последнему слову своего времени. Паровое отопление, встроенные лифты, своя электростанция, котельная, прачечная, мусоросжигательная печь и снеготаялка. Снег с крыш и дворов здесь топили за сто лет до того, как в клубном доме на Крестовском поставили систему снеготаяния на террасы.

У верха была и тёмная сторона. В 1920-х годах на обширном, тёплом и сухом чердаке дома Бенуа несколько лет жила колония беспризорников. Во время одного из рейдов их нашли и выселили, и в отместку зимой 1927 года они устроили на чердаке пожар.

В доме Кельдаля на Австрийской площади в 1923-1934 годах жил архитектор Владимир Щуко. В мансарде у него была огромная мастерская, где работали до двух десятков человек. Если громадные подрамники с чертежами нельзя было вынести по лестнице, их спускали из окон на блоке.

Дом с башнями на площади Льва Толстого построили в 1913-1915 годах по проекту К. И. Розенштейна и А. Е. Белогруда. Комнаты между башнями на верхнем этаже занимал сам Белогруд.

Верхний этаж давал и то, что теперь называют видом. Борис Кустодиев с 1915 по 1927 год жил на Введенской, 7, в квартире 50 на четвёртом этаже. Мастерская с двумя большими окнами выходила на улицу, напротив сквера Введенской церкви. Из-за болезни художник был прикован к инвалидному креслу и только из окна мог наблюдать революционные события. Именно с этого ракурса написана картина «27 февраля 1917 года».

Что сегодня называют пентхаусом

Единого определения нет. В описаниях домов Петроградки пентхаусом называют четыре разные вещи. Первая: квартира на последнем этаже с открытой или остеклённой террасой. Вторая: двухуровневая квартира под крышей. Третья: квартира с выходом на эксплуатируемую кровлю. Четвёртая: квартира, к которой ведёт собственный лифт.

Ниже верхом считается самый высокий этаж корпуса, который есть в продаже.

Сколько стоит подняться наверх

Сравнивается средняя цена метра на верхнем этаже и средняя цена метра остальных лотов того же дома.

В iD Petrogradskaya метр ниже верха в среднем стоит 658 тысяч рублей, а на шестом, верхнем этаже 787 тысяч. В «Визионере» 849 тысяч внизу и 1,13 миллиона наверху. Самый дорогой лот наверху на всей Петроградке стоит в AVANT: 205,1 м² на восьмом этаже корпуса Balance за 437,4 миллиона рублей, 2,13 миллиона за метр.

У 17/33 разница почти не видна: 979 тысяч за метр внизу и 1,02 миллиона наверху. Зато терраса там стоит дорого. Апартаменты с террасой в среднем по 1,59 миллиона за метр, на 62 % дороже остальных.

Терраса дороже, чем просто этаж. Вот все двенадцать лотов с террасой, которые застройщики Петроградки продают сейчас.

Самый дорогой метр с террасой у апартаментов 17/33 на седьмом этаже: 56,5 м² за 103 миллиона, 1,82 миллиона за метр. Меньше всего за метр с террасой просят в «Коллекционере» за две самые большие квартиры, 154,9 и 222 м²: около 1,11 миллиона.

Крестовский остров: крыши над Малой Невкой

Stella Maris стоит на проспекте Динамо, 4, окнами на Малую Невку. Крыша дома похожа на набегающие на берег волны, и в каждом гребне устроен пентхаус. Проект нарисовало бюро «Евгений Герасимов и партнёры», у дома своя набережная и причал для яхт.

Diadema Club House стоит на Константиновском проспекте, 23. Секции поставлены на общий стилобат. Наверху пентхаусы с собственными лифтами, открытыми террасами и выходом на эксплуатируемую кровлю. На террасах и кровле работает система снеготаяния, так что выходить туда можно круглый год.

Villa Marina (сайт дома: villa-marina.spb.ru), клубный дом на проспекте Динамо, 2, тоже смотрит на Малую Невку. Из двадцати резиденций три отданы под пентхаусы, у дома собственный пирс.

В семиэтажном Esper Club на улице Эсперова, 10 всего 68 квартир. На последнем этаже у квартир просторные террасы под стеклом, из дома видно Среднюю Невку. Под скатной или фигурной крышей попросите план квартиры с расстановкой мебели: по визуализации форму комнат не понять.

Дороже всех на Крестовском «Аструм». В доме 58 резиденций, цены от 125,16 миллиона рублей. На шестом этаже шесть пентхаусов от 150 до 500 м² с широкими террасами и выходом на эксплуатируемую кровлю. Из бокса в паркинге в пентхаус поднимаются на личном лифте. Разрешение на ввод получено в сентябре 2026 года.

Петроградский остров: верх среди модерна

У Малой Невки, на Пионерской, 50, стоит Premier Palace. Корпуса поднимаются от 10 до 16 этажей, наверху многоуровневые пентхаусы. В двух корпусах для их владельцев поставлены отдельные лифты.

В доме Lumiere на Корпусной, 9 последние этажи заняты пентхаусами с панорамными террасами. Окна в квартирах от пола до потолка.

White House на улице Рентгена, 25 собран вокруг атриума под прозрачным куполом, внутри ходит панорамный лифт. Всего здесь 38 квартир, у пентхаусов седьмого этажа есть эксплуатируемая терраса. Что можно делать на крыше и террасе по закону, разобрано ниже, в главе про террасы.

«Дом на Зелейной» на Большой Зелениной, 34 собран из четырёх секций разной высоты. У части квартир на верхних этажах есть выход на террасу.

Valiage на Каменноостровском, 44 малоквартирный, наверху квартиры в два уровня. Планировки свободные, несколько квартир можно объединить в одну.

Корпуса «Серебряных зеркал» на Дивенской, 5 поднимаются от 7 до 16 этажей. На верхних этажах есть двухуровневые квартиры, оттуда видно Соборную мечеть и Петропавловскую крепость.

На Аптекарском острове строится iD Petrogradskaya. Секции там шестиэтажные, террасы сделаны на верхних этажах со стороны Карповки, из окон видно реку и Иоанновский монастырь. Квартиры сдают без отделки, дом сдают в IV квартале 2029 года.

На Пионерской, 53 строится AVANT. Наверху там видовые пентхаусы с террасами, арт-мансарды со стеклянными потолками и двухуровневые апартаменты с двумя входами, для жизни и для работы. На крыше задуман сад Sky Garden. Ключи передают со II по IV квартал 2027 года.

Петровский остров: террасы у воды

«Леонтьевский Мыс» занимает мыс Петровского острова, с трёх сторон окружённый водой. Пентхаусы здесь на 13-м этаже. В квартирах с двухуровневой спальной зоной потолок доходит до 4,7 м, к ним ведут собственные лифты, снаружи разбиты зелёные террасы.

На первой линии Малой Невы стоит Grand View. На последних этажах вдоль проспекта и набережной квартиры с открытыми террасами.

«Петровская Доминанта» состоит из трёх корпусов, у части квартир террасы и зимние сады с видом на залив. Рядом речной яхт-клуб с большой мариной.

The ONE поднимается от шести до восьми этажей ступенями, и эти ступени заняты террасами над набережной. Neva Haus и Neva Residence ЛСР поставил вдоль воды: у первого потолки от 3 до 3,8 м и террасы с видом на воду, у второго набережная длиннее 500 метров и зимние сады наверху. Royal Park состоит из восьми корпусов от трёх до шести этажей, всего 298 апартаментов, собственные террасы есть лишь у нескольких трёхкомнатных.

В 17/33 Петровский остров только апартаменты. Постоянной регистрации в них нет, а налог и коммунальные платежи выше, чем у квартиры. На последних этажах там апартаменты с кухней-гостиной и террасой, потолки в комплексе доходят до 7 м. На крыше строят «Небесную гостиную» с рестораном, ключи передают до 30 сентября 2027 года.

Стройки с верхом: Визионер и Коллекционер

На Средней Колтовской в «Визионере» 225 квартир. У двенадцати из них террасы, ещё у тридцати эркеры. Корпуса поставлены ступенью: два девятиэтажных и пятиэтажный на десять квартир. Ключи передают до 31 марта 2029 года. Единственный лот с террасой, который сейчас в продаже: 110,1 м² на девятом этаже первого корпуса за 183 миллиона.

«Коллекционер» на Чапыгина, 4 венчает мансардный этаж с двухуровневыми квартирами, террасами и большими мансардными окнами. Есть квартира с двухсветной гостиной, а самая большая, пятикомнатная, на 222 м² с двумя террасами. Всего квартир 69, ключи передают до 30 июня 2029 года. Квартир с террасой здесь в продаже больше, чем в любом другом доме Петроградки: сейчас их пять.

Чего не видно на показе

Лифт на верхний этаж. В первые годы после сдачи грузы на последний этаж возят чаще всего. Спросите, сколько лифтов в подъезде и все ли они введены в эксплуатацию. Если у пентхауса личный лифт, узнайте, введён ли он и чей он по документам.

Крыша над головой. Над верхним этажом только кровля, и её ошибки жители верха узнают первыми. В «Леонтьевском Мысе» кровля парковки из-за нарушений гидроизоляции регулярно намокала, а у жильцов есть акты и о протечке крыш.

Ветер. Вид на залив приходит вместе с ветром. На террасе у воды это чувствуется сильнее, чем в квартире. Приезжайте на показ в ветреный день и выйдите на террасу.

Что именно видно из окна. Верх продают видом, но вид у разных окон разный. Смотрите из окон той квартиры, которую покупаете, и в разные стороны дома.

Что под окнами внизу. Обойдите дом и посмотрите, что стоит у его стен. Спросите управляющую компанию, как используют пустые участки рядом.

Чья терраса по закону

По Жилищному кодексу крыша дома входит в общее имущество собственников. Уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников. Поэтому выход на кровлю, который не записан за квартирой, остаётся общим, сколько бы раз по нему ни ходили.

Терраса, которая записана за квартирой, другое дело. 18 декабря 2014 года Санкт-Петербургский городской суд оставил в силе решение Петроградского районного суда по спору о террасе. Суд решил, что «спорная терраса относится к конкретному жилому помещению» и в общее имущество дома не входит. Принадлежность суд установил по паспорту квартиры, где терраса была записана.

Там, где терраса своя, своя и ответственность. 13 ноября 2012 года тот же городской суд разбирал протечку с балкона в нижнюю квартиру. Суд написал, что гидроизоляцию балконов, лоджий, веранд и террас «законодатель возлагает на собственников жилых помещений, к которым относятся эти площади». Протечёт своя терраса, платит её хозяин.

Устроить террасу или бассейн на общей крыше без собрания нельзя. Шестой кассационный суд признал законным снос террасы, которую несколько жильцов в Самарской области устроили на крыше для себя. Суд напомнил, что «крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу всех собственников», а общего собрания по террасе не было.

Застеклить открытую террасу по своему вкусу тоже не выйдет. Чтобы застеклить балкон или лоджию в Петербурге, нужен единый архитектурный проект для всех балконов в доме, согласие большинства на общем собрании и согласование в комитете по градостроительству. За остекление без согласования грозит штраф 2000-2500 рублей. Если собираетесь стеклить, спросите у застройщика или управляющей компании, есть ли у дома согласованный проект.

Что поменяется вокруг

Вид сверху стоит денег, пока его ничто не закрывает. В исторической части города высоту новых домов ограничивает закон Санкт-Петербурга № 820-7 о зонах охраны. В самом центре новый дом не может быть выше наименьшего из примыкающих, а в зоне ОЗРЗ-2 допускаются новые дома от 28 до 35 метров.

На Петровском острове стройки ещё идут. В КГИОП согласовали проект жилого дома на Петровском проспекте высотой до 28 метров до конька кровли. Он окажется вплотную к мосту Бетанкура, чьи конструкции здесь поднимаются примерно на 40 метров. Шум и мост несколько снизят ликвидность квартир, выходящих окнами на восток, хотя виды на Неву, залив и «Лахта Центр» останутся.

Что могут построить перед окнами, проверяют по генплану и правилам землепользования. Обещание продавца, что вид не закроют, документом не считается.

Кому подойдёт верх

Тем, кому важно, чтобы над головой никто не жил. Над последним этажом только крыша.

Тем, кто готов платить за вид и проверять его. Наценка в 15-33 % оправдана, если из окна видно воду или парк. Мост и соседний корпус её не оправдывают. Смотрите вид из окон конкретной квартиры.

Тем, кто хочет сад в городе. Терраса «Коллекционера» или «Визионера» даёт свой кусок неба в центре. Но за её гидроизоляцию отвечает хозяин, а пользоваться ею летом получится не каждый день.

Не подойдёт тем, кто не готов к расходам на кровлю и лифты, к ветру у воды и к комнатам неровной формы под фигурной крышей. И тем, кому нужна прописка, если речь об апартаментах 17/33 или части AVANT.

Пять ошибок покупателя верха

1. Верить слову «пентхаус». В каталогах его нет, у каждого застройщика своё значение. Спросите прямо: это последний этаж, есть ли терраса, два ли уровня, есть ли личный лифт. 2. Не проверить, чья терраса. Терраса должна быть в документах на квартиру. Выход на общую кровлю вашим не станет. 3. Покупать вид с визуализации. Приезжайте на этаж или хотя бы смотрите, что стоит напротив окон. Мост, док или соседний корпус видны только на месте. 4. Забыть про лифт и кровлю. Спросите, сколько лифтов в подъезде, введены ли они, чей личный лифт и кто платит за снеготаяние и кровлю. 5. Не сравнить с рук. Перед задатком посмотрите, что продают в том же доме с рук, и сравните цену метра.

Коротко о частом

Сколько стоит пентхаус на Петроградке? Самый дешёвый лот с террасой у застройщиков сейчас стоит 92,4 миллиона рублей, 74,1 м² в «Коллекционере».

Насколько дороже верхний этаж? В большинстве новостроек Петроградки метр наверху дороже на 15-33 %, чем ниже в том же доме.

Где есть личные лифты? У пентхаусов Diadema Club House, «Аструма», части квартир «Леонтьевского Мыса» и в двух корпусах Premier Palace.

Можно ли застеклить террасу? Только по согласованному проекту для всего дома и с решением общего собрания. Спросите о таком проекте до покупки.

Кто отвечает за протечку с террасы? Если терраса записана за квартирой, её гидроизоляцию содержит собственник квартиры. Так решил Санкт-Петербургский городской суд в 2012 году.

Какие лоты с террасой ещё свободны и какой вид у конкретной квартиры, узнайте у брокера до поездки на просмотр.

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: petrogradka.top/journal/penthausy-petrogradki