ЖК «Stella Maris»

Что мы знаем точно

Дом стоит на проспекте Динамо, 4, на Крестовском острове, сдан в 2007 году, застройщик — Setl City. До «Крестовского острова» четырнадцать минут пешком, до «Чкаловской» двадцать. Это всё, что подтверждено нашими данными. Описания дома — этажности, планировок, паркинга, отделки — у нас нет: действующей страницы проекта мы не нашли, а переписывать чужие объявления считаем неправильным. Ниже честный рассказ о месте и список того, что выяснить самому.

Крестовский остров

Приморский парк Победы занимает середину острова: аллеи, пруды, гребной канал, велодорожки, теннисные корты, яхт-клубы. На западном краю стадион, на восточном жилые кварталы. Для тех, кто бегает, гребёт, ходит под парусом или просто гуляет каждый день, лучшего адреса в городе нет. Зимой парк работает не хуже: лыжня, каток и пустые аллеи вместо летних толп.

Дом 2007 года

Возраст — практическая величина. Дому под двадцать лет, и это рубеж, когда инженерия проходит первый круг замен: трубы, лифты, автоматика, кровля. Общие зоны стареют заметнее квартир и честно показывают, следит ли управляющая компания за домом. Смотреть надо холл, лестницы, подвал и паркинг. По ним видно, как дом содержат — куда честнее, чем по описанию квартиры.

Что выяснить о доме

Список обязательный. Этажность, число квартир, планировки. Есть ли паркинг и на каких условиях. Была ли отделка от застройщика и какая. Как устроен вход, есть ли консьерж и закрытая территория. Тариф за содержание, долги дома, протоколы собраний за последние годы. Год ввода, площадь и обременения подтверждает выписка из реестра, остальное — управляющая компания и соседи.

Покупка в доме без описания

Отсутствие описания не делает дом хуже — оно означает, что проверять придётся самому и внимательнее обычного. Порядок такой. Сначала документы: выписка из реестра по квартире, история переходов права, обременения. Потом дом: управляющая компания, тариф, долги, протоколы собраний. Потом квартира: планировка против плана, вентиляция, окна, тепло, шум. И только после этого разговор о цене — там, где известно мало, торг обычно уместнее.

Дни матчей

Про это стоит знать заранее. На острове стоит большой стадион, и в дни матчей и концертов движение вокруг перекрывается, а парковка регулируется. Жителям выдают пропуска, но выезд в такие дни планируют заранее. Шум от концертов слышно на всём острове. Сколько таких дней в году и как они проходят, лучше спросить у соседей: это часть повседневной жизни Крестовского, о которой не пишут в описаниях.

Быт на острове

Бытовая часть здесь скромная, и это надо понимать до переезда. Несколько магазинов, аптек и кафе есть, но крупные покупки, медицина и школы — на Петроградской стороне и в Приморском районе, десять-пятнадцать минут на машине. Детские сады и школы в основном за мостом. Взамен остров даёт то, чего нет нигде: тишину, парк и воду в шаге от подъезда.

Паркинг и машина

На Крестовском острове машина нужна чаще, чем в центре: до крупных магазинов, школ и клиник ехать через мост. Улицы здесь узкие, часть проездов в дни матчей закрыта, а держать машину на улице круглый год неудобно. Вопрос паркинга — первый практический вопрос к дому: есть ли подземный или отдельный, закреплено ли место за квартирой документами, что стоит аренда у соседей.

Зимой и летом

Разница между сезонами на острове заметнее, чем в городе. Летом парк, вода и велодорожки делают Крестовский лучшим местом Петербурга, и людей сюда приезжает много. Зимой остров пустеет, ветер с Невки становится главной приметой погоды, а дорога до метро по открытому пространству кажется длиннее. Смотреть квартиру лучше в холодный вечер: тогда видно, как топят и не дует ли из окон.

Кому подойдёт остров

Тем, кто выбирает уклад, а не только квартиру: парк вместо двора, вода вокруг, тишина и спорт под рукой. Это адрес для людей, которые бегают по утрам и не боятся ездить за покупками. Тем, кому нужны метро в пяти минутах, школа во дворе и магазины на первом этаже, стоит смотреть Петроградскую сторону: остров устроен принципиально иначе.

Как мы работаем с такими домами

Мы не переписываем чужие объявления и не выдаём непроверенное за факт. Пока у дома нет подтверждённого описания, страница остаётся честной: рассказываем о месте и прямо говорим, чего не знаем. Появятся проверенные сведения — характеристики, планировки, снимки — страница будет дополнена. Если вы смотрите квартиру в этом доме, спрашивайте нас: по конкретной квартире мы соберём документы и проверим историю.

Что проверить на просмотре

Первое — год ввода, площадь и обременения по выписке из реестра. Второе — что менялось в доме за последние пять лет: трубы, лифты, кровля. Третье — паркинг: есть ли, закреплено ли место за квартирой. Четвёртое — узаконена ли перепланировка. Пятое — тариф за содержание и долги дома. Шестое — выезд с острова в будний вечер и в день матча: проверьте лично.

Вода вокруг

Крестовский со всех сторон окружён водой: Средняя и Малая Невки, Крестовка, гребной канал. Вода меняет всё — воздух, свет, шум, влажность. Летом с воды тянет прохладой, зимой ветер режет сильнее, чем в городских кварталах. Набережные острова прогулочные почти целиком, вдоль них идут дорожки, у воды стоят яхт-клубы и лодочные станции. Для многих именно это, а не квартира, оказывается главной причиной переезда сюда.

Ремонт в доме такого возраста

Квартире в доме 2007 года почти наверняка нужен разговор о ремонте, даже если внутри всё выглядит опрятно. Инженерия первого поколения к этому сроку выработала ресурс: разводка, смесители, электрика под нынешние нагрузки, стеклопакеты. Смотреть надо не отделку, а то, что за ней: щиток, точки воды, вентиляционные шахты, состояние окон и балконных узлов. Хороший признак — если хозяин показывает, что и когда менял, и подтверждает документами.

Соседи и уклад

Дома на Крестовском небольшие, людей в них немного, и уклад складывается тесный: соседей знают в лицо, вопросы решают на собраниях. Это плюс и минус сразу. Плюс — за домом следят, чужой человек в подъезде заметен. Минус — влиять на общие решения в одиночку трудно, а тариф за содержание на острове выше городского. Перед покупкой полезно поговорить с двумя-тремя соседями: они расскажут о доме больше, чем любое описание.

Что здесь стоит дорого

Цена на Крестовском держится не на доме, а на адресе: острове, парке и воде. Поэтому квартиры одинаковой площади в соседних домах могут отличаться в цене заметно — играют вид из окна, этаж, сторона света и то, выходят ли окна на парк или во двор. При покупке разумно сравнивать не «дом с домом», а конкретную квартиру с конкретной: разброс внутри одного адреса здесь больше обычного. Ещё одна особенность острова — предложение узкое. Домов немного, квартир в продаже единицы, и ждать нужного варианта иногда приходится месяцами.