Серебряные зеркала

Где стоит

Дивенская улица, 5 — тихий квартал между Кронверкским проспектом и Каменноостровским, в семи минутах от «Горьковской» и десяти от «Петроградской». Две станции в пешей доступности — редкость даже для Петроградской стороны. Александровский парк рядом, за ним Петропавловская крепость и Нева. Сама Дивенская короткая и почти без движения: сюда не заезжают транзитом, потому что она никуда не ведёт.

Как выглядит

Несколько корпусов высотой от семи до шестнадцати этажей, кирпично-монолитные. Фасады навесные, стены утеплены минераловатным материалом, отделка — декоративная штукатурка в нейтральной гамме. Главная примета дома — голубые стеклянные эркеры, идущие по вертикали через все этажи. Эркер добавляет комнате свет с трёх сторон и метры, которые считаются в площадь; расплата — больше стекла, а значит, холоднее у окна зимой и жарче летом на солнечной стороне.

Шестнадцать этажей на Петроградской

Для этого района высота необычная: историческая застройка вокруг держится в шесть-семь этажей. Верхние этажи получают за это то, ради чего сюда и идут, — вид поверх крыш на парк, шпиль Петропавловской крепости и город. Нижние этажи живут в обычном квартальном режиме, с окнами в соседние дома. Разница между третьим и четырнадцатым этажом здесь больше, чем в любом другом доме витрины, и на неё стоит смотреть внимательно.

Квартиры

От студий до трёхкомнатных, площади от 23 до 89 квадратных метров. Разброс большой, и это определяет состав дома: студия в 23 метра и трёшка в 89 — жильё для разных людей. В квартирах балконы, просторные кухни и прихожие, ниши под гардеробные. В большинстве раздельные санузлы, в части квартир есть гостевой туалет. Ниша под гардеробную — мелочь, которая заметно меняет жизнь: вещи уходят со стен комнаты в отдельный объём.

Двухуровневые наверху

На верхних этажах квартиры в два уровня с панорамными витражами. Такой формат в городе редок и продаётся долго: покупателей на него меньше, чем на обычную планировку, зато и предложений почти нет. Жить в двух уровнях — отдельная привычка: лестница внутри квартиры съедает метры и требует места, зато спальная зона полностью отделяется от общей. На просмотре стоит проверить высоту в обоих уровнях и как отапливается верх — тепло уходит вверх, и разница между этажами внутри квартиры бывает ощутимой.

Кирпич и монолит

Кирпично-монолитная стена — рабочая лошадь петербургской стройки нулевых: монолитный каркас держит нагрузку, кирпич заполняет стены. Для жильца это значит хорошую звукоизоляцию между квартирами и свободу планировки внутри: несущие только колонны и часть стен, остальное можно двигать по согласованию. Навесной фасад с минераловатным утеплителем греет лучше сплошной кирпичной кладки, но требует ухода: через пятнадцать лет стоит посмотреть, нет ли отслоений и подтёков на штукатурке, особенно на северной стороне.

Отделка

Жильё продавалось с дизайнерским ремонтом и без чистовой отделки. Значит, за пятнадцать лет каждая квартира прошла свою историю, и одинаковых в доме нет. Смотреть надо конкретную: узаконена ли перепланировка, что со стяжкой, разводкой и вытяжкой, менялись ли трубы. Ремонт пятнадцатилетней давности выглядит уставшим даже там, где сделан хорошо, и это нормальный повод для торга.

Парадная

Вестибюли с авторской отделкой, кабины для консьержа, места для крупных вещей, бесшумные скоростные лифты, пандусы и домофоны. Скоростные лифты в шестнадцатиэтажном доме — не роскошь, а необходимость: с обычной кабиной подъём на верхние этажи в утренний час превращается в очередь. Проверять их надо не на словах, а поездкой: попроситься на верхний этаж и обратно в будний вечер и посчитать время ожидания.

Про срок

В наших данных отмечено: дом сдан с задержкой, точный год мы уточняем. В карточке стоит 2011-й, но подтверждения от строившей компании у нас пока нет. Для покупателя вторичного жилья год ввода — не формальность: от него считается возраст инженерии, срок капитального ремонта и записи в документах. Точную дату показывает выписка из реестра, и заказать её стоит до сделки, а не после.

Кто строил

Застройщик — компания Л1, одна из старых петербургских, известная в том числе долгими сроками по ряду своих объектов. Это не приговор дому: построенное здание живёт своей жизнью, и качество кирпично-монолитной коробки от истории стройки не зависит. Но при покупке в таком доме документы смотрят внимательнее обычного: полный комплект на квартиру, историю переходов права, отсутствие обременений и претензий.

Содержание

Большой дом делит расходы на многих, и это его практическое преимущество: лифты, консьерж и уборка в расчёте на квартиру обходятся дешевле, чем в клубном доме. Оборотная сторона — собрания собственников в таком доме собираются трудно, а решения о ремонте принимаются медленно. Спросить стоит про тариф за содержание, долги дома по общим счетам и про то, менялись ли лифты и как содержится фасад. Через пятнадцать лет после сдачи это уже не праздные вопросы.

Александровский парк

Главное соседство дома. Парк у Петропавловской крепости — двадцать гектаров зелени с прудами, мюзик-холлом, планетарием и зоопарком. От Дивенской до него несколько минут: это ежедневная прогулка, а не выезд по выходным. Дальше начинается Кронверкская набережная и Нева с видом на Стрелку. Такое сочетание — парк, крепость и вода в пешей доступности — на Петроградской стороне есть у немногих адресов.

Кому подходит

Дом для тех, кому нужен парк под окнами, две станции метро в пешей доступности и выбор из квартир разного размера — от студии до трёшки. Верхние этажи с видом и двухуровневые квартиры — отдельная история, ради которой сюда и приходят. Тем, кто ищет клубный дом на десяток квартир и тихую парадную, стоит смотреть меньшие проекты: здесь дом большой и жизнь в нём соответствующая.

Соседи

Дом со студиями всегда даёт заметную долю сдачи внаём: маленькие квартиры покупают под аренду. От этой доли зависит и тишина в подъезде, и то, как соседи относятся к общему имуществу. Разброс площадей от 23 до 89 метров означает, что в одном подъезде живут очень разные люди. Проще всего спросить консьержа: он знает дом лучше любого объявления, включая то, какие квартиры сдаются посуточно, — это отдельный и важный вопрос.

Что проверить на просмотре

Первое — этаж и вид: разница между нижними и верхними здесь принципиальная. Второе — работа лифтов в час пик, проверьте поездкой. Третье — тепло у эркера зимой и жара летом на солнечной стороне. Четвёртое — узаконена ли перепланировка. Пятое — паркинг: есть ли у дома и что стоит аренда у соседей. Шестое — год ввода, площадь и обременения подтверждаются выпиской из реестра.