Апартаменты или квартира на Петроградке: налог, прописка, ипотека и дома

Дом Бенуа: сервис внаём за сто лет до слова «апартаменты»

В 1910 году Первое Российское страховое общество объявило конкурс на доходный дом на Каменноостровском проспекте, 26-28. Основную часть построили к 1912 году, крылья на Кронверкскую и Большую Пушкарскую улицы достроили в 1913-1914 годах. В доме 250 квартир, 25 парадных и 12 дворов. В то время это был самый большой жилой комплекс в Санкт-Петербурге.

Дом строили как сервисный. У него была своя электростанция, котельная, прачечная, мусоросжигательная печь и снеготаялка. Паровое отопление, встроенные лифты, электричество, гаражи и телефоны были проведены с самого начала, в цокольном этаже работали магазины. Жилец платил за квартиру и получал набор услуг, о котором большая часть города тогда не слышала.

Сегодня похожий набор услуг на Петроградке продают под словом «апартаменты»: лобби с ресепшн, уборка, управляющая компания, которая сдаёт лот в аренду. Отличие от дома Бенуа одно, и оно главное. Жилец 1912 года снимал квартиру. Покупатель апартамента 2026 года получает в собственность помещение, которое закон жильём не считает. Из этого вытекает всё остальное в этой статье.

Что записано в документах

Квартира в выписке из ЕГРН числится жилым помещением. Апартамент числится нежилым помещением в здании гостиничного или многофункционального назначения. Внешне они могут быть одинаковыми до сантиметра: застройщик строит одну и ту же планировку с одной и той же отделкой. Назначение помещения определяет проект и разрешение на строительство, и после ввода дома оно переходит в выписку.

Из статуса вытекает прописка. Закон № 5242-1 о праве граждан на свободу передвижения во второй статье называет местом жительства «жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение». Нежилого помещения в этом перечне нет. Место пребывания тот же закон описывает иначе: «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база» и другие подобные учреждения, где человек живёт временно. Постоянная регистрация привязана к жилью, и слово «нежилое» в выписке ЕГРН закрывает к ней дорогу.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Закон допускает перевод апартаментов в жилые помещения, но они должны соответствовать требованиям по шумоизоляции, уровню света и другим техническим нормам.

Слова в рекламе статус не решают. В «Аструме» на Крестовском острове продают и квартиры, и апартаменты 130-300 м². В квартале AVANT на Пионерской улице тоже есть и квартиры, и апартаменты. Какой лот перед покупателем, видно только в договоре и потом в выписке.

Налог: одна стоимость, разные суммы

Налог на имущество в Петербурге считают от кадастровой стоимости, ставки задаёт городской закон № 643-109. Для квартир в нём три ступени: 0,1 % при кадастровой стоимости до 7 миллионов, 0,15 % от 7 до 20 миллионов и 0,2 % от 20 до 300 миллионов. Для апартамента своей строки нет. Он попадает в «прочие объекты налогообложения» со ставкой 0,3 %.

Вторая разница в базе. Статья 403 Налогового кодекса уменьшает кадастровую стоимость квартиры «на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры». У апартамента такого вычета нет: налог берут со всей стоимости.

Третья разница бывает не у всех. Если помещение вошло в городской перечень объектов по статье 378.2 Налогового кодекса, ставка другая: 1,5 % за 2025 год и 2 % за 2026 год. Перечень на 2026 год утвердил Комитет по контролю за имуществом Петербурга приказом от 26 декабря 2025 года № 96-п. В нём 9 162 строки с кадастровыми номерами и адресами, назначения помещений в таблице нет. Проверить свой лот можно только по кадастровому номеру.

За десять лет разница между квартирой и обычным апартаментом в этом примере складывается в 315 тысяч рублей. Если помещение попадёт в перечень, разница за те же десять лет превысит 2,8 миллиона. Расчёт упрощённый: налоговая применяет ещё ограничение роста налога и льготы, и реальная сумма в первые годы после покупки может быть ниже. Порядок цифр от этого не меняется.

Ипотека и вычет: где апартамент выпадает из льгот

Налоговый вычет при покупке по статье 220 Налогового кодекса дают на расходы по приобретению «жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них». Апартамента в этом списке нет. Вычет по процентам ипотеки описан в том же пункте теми же словами: жилой дом, квартира, комната. Покупатель квартиры возвращает налог с расходов до 2 000 000 ₽ на покупку и до 3 000 000 ₽ на проценты. Покупатель апартамента по этой статье не возвращает ничего.

С ипотекой то же самое. Ни одна из действующих льготных ипотечных программ на апартаменты не распространяется. По семейной ипотеке кредит на апартамент не рефинансируют: этот тип недвижимости не подходит под требования программы.

Для Петербурга это крупные деньги. В сентябре 2026 года семейная ипотека идёт под 6 % годовых, лимит для Петербурга и Ленинградской области до 12 миллионов рублей, право есть у семей с ребёнком до 6 лет включительно. Апартамент в эти условия не входит.

Солнце, нормы и закон, который не приняли

Квартиру проектируют по санитарным нормам для жилья, апартамент в гостиничном здании по нормам для общественного здания. Разница видна в солнце. СанПиН 1.2.3685-21 в таблице 5.58 требует непрерывной инсоляции хотя бы одной комнаты в 1-3-комнатной квартире и не меньше двух комнат в квартире на четыре комнаты и больше. Петербург лежит севернее 58-й параллели, и для этой зоны норма 2,5 часа в день с 22 апреля по 22 августа. В соседней таблице 5.59 для общественных зданий нормы перечислены для детских садов, школ, больниц и санаториев, домов-интернатов и хосписов. Гостиниц и апартаментов в ней нет.

На деле это значит, что норма инсоляции не запрещает апартамент с окнами только во двор-колодец или на север. Квартира в том же корпусе обязана получать солнце хотя бы в одной комнате. Смотреть на это нужно на месте: в какую сторону выходят окна, сколько этажей у дома напротив, есть ли солнце в комнате в апреле.

Закон мог всё это изменить. В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект № 1162929-7 о многофункциональных зданиях с жилыми и нежилыми помещениями, его готовили по поручению президента закрепить статус помещений в многофункциональных зданиях, в том числе тех, где живут люди. Рассмотрение откладывали почти четыре года, и 22 января 2025 года Госдума его отклонила. Статус апартамента остался прежним: нежилое помещение со всеми следствиями этой статьи.

Минимальная цена: апартаменты от 15,79 миллиона

Самый дешёвый апартамент на Петроградской стороне сейчас продаёт «Светоч» на Большой Пушкарской: от 15,79 млн ₽ за юнит от 19,7 м². Вторым идёт 17/33 на Петровском острове: в корпусе «Лайф» самый дешёвый лот стоит 16 695 003 ₽ за 21,97 м², в корпусе «Клаб» 16 713 788 ₽ за 20,72 м².

Разница видна в одном квартале. В AVANT однокомнатные апартаменты в корпусе Fabrik стоят от 28,28 миллиона, однокомнатные квартиры в корпусе Klassik от 35,49 миллиона. В «Мадонне Бенуа» квартиры проданы полностью, в продаже остались только апартаменты: пять открытых лотов от 22,82 до 33,76 миллиона.

Метр в самых дешёвых лотах выходит близким. У «Светоча» около 800 тысяч за метр на стартовом юните, у 17/33 в «Лайфе» около 760 тысяч, у «Мадонны Бенуа» около 700 тысяч в готовом доме. Дешевизна апартамента видна в сумме покупки: лот меньше по площади, и минимальная цена ниже, чем у любой квартиры по соседству.

Петровский остров: Royal Park и 17/33

Петровский остров стал на Петроградке островом апартаментов. Royal Park компании КОРТРОС это восемь отдельно стоящих зданий: семь жилых корпусов на 298 апартаментов площадью от 42 до 450 м² и яхт-клуб. У 90 % апартаментов окна смотрят на Малую Неву, Тучков мост и купол Исаакиевского собора. Открытых продаж сейчас нет.

17/33 строит Element Development. В августе 2023 года компания купила проект у группы ЛСР: на участке 2,2 га планировали 367 апартаментов и 90 тысяч м². Сейчас в проекте три корпуса по восемь этажей: «Клаб», «Лайф» и «Резиденс», в продаже 94 апартамента.

Корпуса отличаются назначением. «Клаб» это апартаменты для инвестиций с сервисом пятизвёздочного отеля: 175 номеров, от студий 20 м² до двухкомнатных «евро» 64 м². Сдавать их будет Host by MOSS, подразделение MOSS Hospitality. «Лайф» и «Резиденс» задуманы для жизни, лоты в «Резиденсе» начинаются с 45 м².

Фабрики и доходные дома: «Светоч», AVANT, «Мадонна Бенуа»

Вторая большая группа апартаментов на Петроградке выросла из старых стен. «Светоч» компании RBI занимает корпуса бывшей фабрики Кирхнера на Большой Пушкарской, 10. В проекте пять корпусов, 119 юнитов площадью от 19,7 до 218 м² и потолки до 4 метров. В продаже 36 апартаментов, срок II квартал 2029 года. Квартир в «Светоче» нет: весь дом продаётся юнитами.

AVANT группы AAG стоит на Пионерской, 53, на земле фабрики «Красное знамя». Территорию купили в 2021 году. В квартале три корпуса: Fabrik, Balance и Klassik. Среди лотов есть двухуровневые апартаменты Work & Live с двумя входами и апартаменты с отдельным входом и патио. Апартаменты и квартиры здесь продают рядом, и цена у них разная.

«Мадонна Бенуа» группы «Еврострой» на Малом проспекте П. С., 79-81-83 появилась из доходного дома. Капитальный ремонт завершили в ноябре 2024 года, в доме 100 квартир и 28 апартаментов. 23 апартамента уже проданы, в продаже пять: 32 м² за 24 000 000 ₽, 32,6 м² за 22 820 000 ₽, 62 м² за 31 620 000 ₽, 61,4 м² за 31 928 000 ₽ и 63,7 м² за 33 761 000 ₽.

Крестовский и «Спортивная»: «Аструм», ZEN GARDEN и Project 6/3

На Крестовском острове апартаменты встречаются в клубных домах. «Аструм» на улице Эсперова это камерный дом на 58 резиденций, дом сдан. Здесь продают квартиры и апартаменты 130-300 м², есть двухуровневый апартамент площадью 200 м². Покупателю «Аструма» статус конкретного лота придётся сверять по выписке.

ZEN GARDEN на проспекте Добролюбова, 18а, у «Юбилейного» и станции «Спортивная», строят на месте бывшей трёхэтажной автостоянки. В 11-этажном здании с двумя подземными уровнями запланировано 134 апартамента площадью от 70 до 150 м², из них пять пентхаусов. Разрешение на строительство выдали в 2017 году и продлевали до марта 2023, сентября 2024, декабря 2024, марта 2026 и, последний раз, до 31 марта 2027 года. Продажи в проекте не идут: за прошлый год не продано ни одного юнита. Всего заключено 18 договоров: 15 по нежилым помещениям и три по машино-местам.

Project 6/3 в трёх минутах от Петропавловской крепости продаёт готовый дом. Дом сдан, в нём 80 квартир постоянного проживания и 84 квартиры с доходными программами, бутик-отель 4 звезды. Самая доступная студия 24,7 м² стоит 9 877 530 ₽, «инвестиционный номер в отеле» 20,5 м² от 20 450 000 ₽. Слово «апартамент» здесь не используется. Статус лота здесь особенно важно проверить по выписке до брони.

Доход: что обещают и что гарантируют

Главный довод продавца апартаментов звучит одинаково: лот работает, пока владелец живёт в другом месте. Цифры в описаниях разного веса. Прогноз 17/33: в первый год работы проекта при загрузке номерного фонда 79 % минимальный доход за сдачу одного юнита может составить от 80 до 310 тысяч рублей в месяц. Во второй год прогноз от 86 до 335 тысяч при загрузке 88 %, в третий от 95 до 368 тысяч при той же загрузке.

Прибыль собственников в 17/33 будут считать «по «котловому» принципу», исходя из выручки всего отеля. Такой способ выравнивает доход между лотами: студия на втором этаже получает свою долю, даже если в неё неделю никто не заселялся. Обратная сторона тоже есть: плохой год отеля бьёт по всем владельцам сразу.

В Project 6/3 условия жёстче: 8 % гарантированного дохода до июня 2028 года. Средняя доходность аренды студий в Петербурге 5,3 % годовых. Гарантия ограничена сроком: после июня 2028 года доход зависит от работы отеля, условия продления уточним у застройщика.

Что не видно на показе

Первое, чего не видно в шоуруме, это назначение помещения. Менеджер скажет «резиденция», «юнит», «лот», «квартира с доходной программой». В договоре будет написано «жилое» или «нежилое». Его и нужно читать до брони.

Второе: паркинг. В старом доходном доме его часто нет вовсе. У «Мадонны Бенуа» паркинга в доме нет. Для апартамента без машино-места рядом со станцией это меньшая беда, чем для семьи с машиной.

Третье: соседи. В 17/33 номера «Клаба» сдаёт отельный оператор, корпус стоит рядом с «Лайфом» и «Резиденсом» на одном участке. Кто будет жить за стеной через год после ввода, в шоуруме не видно: гостей там ещё нет.

Четвёртое: история стройки. ZEN GARDEN продолжают показывать покупателям, хотя разрешение продлевали пять раз. Сроки стройки нужно сравнивать со сроком разрешения, а число заключённых договоров узнавать до брони.

Пятое: срок сдачи. Корпус Fabrik в AVANT сдаётся во II квартале 2027 года, срок перед сделкой уточним у застройщика.

Что поменяется

Первое изменение касается семейной ипотеки, то есть только квартир. Минфин 24 сентября 2026 года объявил новые условия для договоров с 1 октября 2026 года. Для Петербурга, Москвы и двух областей ставка теперь зависит от числа детей, если хотя бы одному нет 7 лет: 12 % и до 12 миллионов при одном ребёнке, 10 % и до 15 миллионов при двух, 8 % и до 18 миллионов при трёх, 6 % при четырёх и 4 % при пяти и больше, лимит в обоих случаях 18 миллионов. Субсидию ограничили сроком до 15 лет.

Для семьи с одним ребёнком льготная ставка поднимается с 6 до 12 %, для семьи с четырьмя детьми остаётся 6 %, лимит при этом вырастает с 12 до 18 миллионов. Покупателю, который выбирает между квартирой и апартаментом, стоит пересчитать платёж по новым условиям до подписания договора.

Второе изменение касается налога. Ставка для объектов городского перечня выросла с 1,5 % за 2025 год до 2 % за 2026 год, и налог за 2026 год по ней платят «не позднее 01.12.2027». Для обычного апартамента вне перечня ставка 0,3 % не менялась.

Третье изменение пока не случилось: закона о статусе апартаментов нет, законопроект о многофункциональных зданиях отклонён в январе 2025 года.

Стройки тоже сдвигают картину. 17/33 по плану 2023 года вводился в начале 2027-го. ZEN GARDEN имеет разрешение до 31 марта 2027 года. «Светоч» сдаётся во II квартале 2029 года. Когда эти дома заработают, только «Клаб» 17/33 и ZEN GARDEN добавят 175 номеров и 134 апартамента, и у владельцев, которые сдают, станет больше соседей по рынку аренды.

Кому подойдёт апартамент, а кому квартира

Апартамент подойдёт тому, кто покупает для сдачи и не собирается здесь жить и прописываться. Минимальная цена ниже: 15,79 миллиона в «Светоче», студия-квартира в iD Petrogradskaya на Аптекарском острове стоит от 16,46 миллиона. Отельный корпус с управляющей компанией снимает с владельца работу с гостями.

Апартамент подойдёт и тому, кому нужна вторая точка в городе: работа на Петроградке, семья в другом районе или городе. Прописка тут не нужна, ипотека с господдержкой тоже.

Квартира нужна семье, которая будет здесь жить, прописываться по месту жительства и брать семейную ипотеку. Нужна она и тому, кто считает вычет и налог на годы вперёд. Только разница в налоге в примере этой статьи набирает 315 тысяч рублей за десять лет владения, и это без потерянного вычета.

Ошибки покупателя апартаментов

Первая ошибка: верить слову на сайте. «Квартира с доходной программой», «резиденция» и «юнит» статуса не называют. Статус называет выписка ЕГРН и договор.

Вторая ошибка: считать налог по ставке квартиры. Для апартамента ставка выше и вычета в 20 м² нет, разница видна в первом же уведомлении.

Третья ошибка: путать прогноз с гарантией. У 17/33 доход дан только прогнозом. У Project 6/3 есть гарантия, но только до июня 2028 года. Оба условия нужно искать в договоре с управляющей компанией.

Четвёртая ошибка: рассчитывать на семейную ипотеку или вычет. Обе льготы привязаны к жилью.

Пятая ошибка: не смотреть историю стройки. Пять продлений разрешения у ZEN GARDEN и ни одного проданного юнита за год можно проверить за десять минут.

Шестая ошибка: покупать апартамент под постоянную жизнь с детьми, не проверив, куда их запишут в школу. Место пребывания и место жительства в законе разные понятия.

О частом

Можно ли прописаться в апартаментах? Постоянно нет. Закон о регистрации связывает место жительства с жилым помещением, апартамент даёт только регистрацию по месту пребывания.

Сколько налога платит владелец апартамента на Петроградке? Налог выше. Для апартамента в Петербурге ставка 0,3 % от кадастровой стоимости без вычета 20 м², для квартиры от 0,1 до 0,2 % с вычетом. Если помещение вошло в городской перечень по статье 378.2 Налогового кодекса, ставка на 2026 год 2 %.

Дают ли вычет при покупке апартаментов? Нет. Статья 220 Налогового кодекса называет жилые дома, квартиры и комнаты.

Распространяется ли семейная ипотека на апартаменты? Нет. Этот тип недвижимости не подходит под требования программы.

Где на Петроградке самый дешёвый апартамент? Сейчас это «Светоч» на Большой Пушкарской: от 15,79 миллиона. Вторым идёт 17/33 на Петровском острове от 16,7 миллиона.

Есть ли готовые апартаменты? Да. «Мадонна Бенуа» на Малом проспекте П. С. сдана, открытые апартаменты стоят от 22,82 миллиона.

Как проверить статус лота до покупки? Попросить у застройщика проект договора и найти в нём назначение помещения. В готовом доме заказать выписку ЕГРН на конкретное помещение.

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: petrogradka.top/journal/apartamenty-ili-kvartira-petrogradka