По документам апартаменты числятся нежилым помещением. Статус ближе к офису или гостиничному номеру, чем к квартире, хотя живут в них точно так же. Разница выходит наружу не на просмотре, а в квитанции за коммуналку, в налоговом уведомлении и в разговоре с банком про ипотеку.
На Петроградской стороне апартаментов особенно много. Район плотный, свободной земли под жильё почти не осталось, а нежилое здание построить проще. Разбираем, что этот статус значит для покупателя.
Что теряет и что получает покупатель апартаментов
- Прописка. Постоянной регистрации в апартаментах не будет никогда. Дают только временную, как в гостинице, до пяти лет с продлением. Для гражданства, полиса и большинства госуслуг этого достаточно. Статус всё равно остаётся другим.
- Место в школе и саду. Закрепление за школой идёт по прописке. С временной регистрацией ребёнка возьмут в общую очередь, после детей с постоянной пропиской в этом же районе. На Петроградке с её конкурсом в сильные школы разница чувствуется.
- Налог на имущество. Квартира платит 0,1 % от кадастровой стоимости. Нежилое помещение платит от 0,5 до 2 %. На квартире за 40 миллионов разница набегает в сотни тысяч рублей за год.
- Коммунальные платежи. Тариф здесь нежилой: свет и вода дороже, сверху НДС. На круг выходит примерно на четверть больше, чем в такой же квартире.
- Налоговый вычет. При покупке апартаментов имущественный вычет не полагается. Ни основной, ни по процентам ипотеки.
- Ипотека. Семейная и другие льготные программы на апартаменты не действуют. Кредит одобрят, но по обычной ставке и обычно с большим первым взносом.
- Защита при взыскании. Единственное жильё нельзя забрать за долги. Апартаменты жильём не считаются, поэтому такой защиты у них нет.
- Управление домом. Жилищный кодекс на апартаменты не распространяется. Общего собрания собственников и тарифного регулирования в привычном виде тут нет: плату за обслуживание назначает управляющая компания сама.
Апартаменты на входе дешевле квартиры на 10–20 %. Каждый следующий год они дороже в содержании. Чем дольше вы собираетесь там жить, тем быстрее эта скидка съедается.
Где на Петроградке продают апартаменты, а не квартиры
Апартаменты занимают заметную часть предложения района. Крупнейшие дома:
- Neva Art. 367 апартаментов ЛСР вдоль Малой Невы на Петровском острове, дом сдан в 2022 году.
- Royal Park. 298 апартаментов в восьми корпусах, вода окружает комплекс с трёх сторон.
- «Светоч». Апартаменты в восстановленных корпусах переплётной фабрики Отто Кирхнера 1894 года, старт продаж, срок II квартал 2029 года.
- GRANI. Апарт-отель в составе многофункционального комплекса у «Чкаловской».
- «Пятый элемент». Двухуровневые апартаменты с террасами на Крестовском острове.
- «Императорский яхт-клуб». Апартаменты на Каменном острове.
- OmegaApart. Апартаменты с готовой отделкой и мебелью на Аптекарском острове.
Кому этот статус подходит
- Сдавать в аренду. Нежилой статус здесь не помеха, а сервисная управляющая компания только помогает. Часть домов Петровского острова изначально строили под сдачу.
- Второе жильё. Если постоянная регистрация уже есть по другому адресу, главный минус исчезает сам собой.
- Кабинет или студия. В апартаментах можно законно работать и принимать клиентов. В квартире так делать нельзя.
- Вид важнее прописки, а бюджет ограничен. В первой линии у воды апартаменты стоят заметно дешевле квартиры с тем же видом из окна.
Кому лучше присмотреть квартиру
- Семье со школьником. Очередь в школу для временно прописанных длиннее.
- Тем, кто рассчитывает на семейную ипотеку. Программа на апартаменты не распространяется.
- Тем, для кого это единственное жильё. Здесь не работает ни защита от взыскания, ни постоянная прописка.
О чём спросить до задатка
- Статус смотрите в выписке, а не в объявлении. В рекламе апартаменты почти всегда называют квартирами и студиями. Назначение помещения проверяйте по выписке из реестра.
- Соседи не всегда жильцы. В апарт-комплексах часть лотов сдают посуточно. Если это важно, спросите, сколько помещений в доме находится в управлении сервисной компании.
- Тариф на обслуживание может вырасти без вашего согласия. Прочитайте в договоре с управляющей компанией, как считается плата и как часто её пересматривают.
- Перевод в жилой статус почти никогда не срабатывает. Обещание «потом переведём в жильё» на практике разбивается о требования к инсоляции, площади участка и социальной инфраструктуре.
- Дешевле не значит всегда. В элитных домах Петроградки апартаменты стоят вровень с квартирами, а иногда и дороже: за вид и сервис.
Как этим пользоваться
Сначала ответьте на один вопрос: нужна ли вам постоянная регистрация по этому адресу. Ответ «да» сразу закрывает тему апартаментов. Ответ «нет» переводит разговор в цифры: считайте полную стоимость владения на десять лет вперёд. Разница в налоге и коммуналке обычно съедает всю скидку на входе примерно за этот срок.
На странице каждого дома витрины мы пишем, из чего он состоит. Точное назначение конкретного помещения проверяйте по выписке перед сделкой.
При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: petrogradka.top/journal/apartamenty-ili-kvartira-petrogradka
