Дом с Мансардой

Что за дом

Двадцать восемь квартир на четыре этажа — это масштаб дореволюционного доходного дома, а не современного жилого комплекса. В таком доме соседей знают в лицо, на площадке две-три квартиры, и подъезд остаётся тихим сам по себе, без охраны и правил. Формат редкий: строить маленькие дома в городе невыгодно, и почти всё новое в городе — здания на сотни квартир. Здесь другой случай.

Как он выглядит

На снимке видно, что дом построен в манере старого Петербурга: тёплая охристая гамма, скруглённый угол с башней-ротондой наверху, вертикальные членения фасада, мансардный этаж под крышей. Издалека его не отличить от дореволюционной постройки — и это была задача проекта. Архитектура вписана в квартал Большой Зелениной, где стоят дома конца девятнадцатого и начала двадцатого века. Такой подход спорен для архитекторов и удобен для жильцов: дом не выглядит чужим на своей улице.

Где стоит

Большая Зеленина — улица от Чкаловского проспекта к Малой Невке, одна из главных в западной части Петроградской стороны. До «Чкаловской» одиннадцать минут пешком, до «Крестовского острова» восемнадцать. Каменноостровский проспект и набережные в нескольких минутах. Квартал обжитой: магазины, кофейни, школы и детские сады работают здесь давно, а не появились вместе с новыми домами.

Потолки три метра

Главное преимущество дома, которое не видно на плане. Три метра дают запас на всё: подвесной потолок со встроенным светом, короб для кондиционера, антресоль в прихожей, высокий шкаф до верха. После ремонта остаётся 2,8 — столько, сколько в обычном новом доме бывает до отделки. В квартире с исходными 2,7 каждое из этих решений съедает воздух, и комната становится ниже. На вторичном рынке высота потолка — редкое преимущество, которое чувствуешь с порога.

Планировки

От одной до трёх комнат, площади от 47 до 98 квадратных метров. Планировку можно менять под себя — дом монолитно-кирпичный, и внутренние стены в нём в основном не несущие. Это значит, что квартиры в доме сегодня разные: кто-то оставил проект как есть, кто-то объединил кухню с гостиной, кто-то сделал одну большую спальню вместо двух маленьких. Смотреть надо конкретную квартиру и обязательно проверять, узаконена ли перепланировка: несогласованные работы всплывают при продаже и при ипотеке.

Какой была отделка

Квартиры сдавались подготовленными к чистовой отделке: деревянные входные двери, двухкамерные стеклопакеты, радиаторы, стяжка пола, выровненные стены, проведённые коммуникации. Это заметно лучше голого бетона: покупателю оставалось выбрать покрытия и сантехнику, а не делать всё с нуля. Через шестнадцать лет от исходной подготовки в квартире мало что осталось, но качество базовых работ — стяжки, разводки, окон — до сих пор влияет на то, как живётся внутри.

Вход и общие зоны

Входная группа отделана натуральным гранитом и мрамором, есть колясочная, консьерж и домофон. В доме на двадцать восемь квартир это ощутимо: содержание такого холла делится на малое число собственников, и от их согласия зависит, будет ли он вымыт и цел. Камень в отделке практичен — он не вытирается и не требует ремонта каждые пять лет, в отличие от краски и штукатурки. Состояние холла на просмотре скажет о доме больше, чем любые слова продавца.

Лифта нет

Дом малоэтажный, лифта в нём не предусмотрено. Для четвёртого этажа это ежедневная лестница: с сумками, с коляской, с ребёнком на руках. Молодой семье и человеку в хорошей форме это не помеха, для пожилых жильцов вопрос становится принципиальным. С другой стороны, отсутствие лифта заметно снижает расходы на содержание и убирает главный источник шума и поломок в маленьком доме. Этаж здесь влияет на цену сильнее, чем в доме с лифтом.

Кто строил

Дом построила компания «Окстрой». Действующей страницы проекта у неё нет, гарантийный срок давно истёк, и все вопросы по зданию решают собственники через управляющую компанию. В доме на двадцать восемь квартир это устроено проще, чем в большом: собрание собирается быстро, решения принимаются без месяцев переписки, а расходы видны каждому. Обратная сторона — крупные работы вроде ремонта кровли делятся на малое число семей, и доля каждого выходит заметной.

Стилизация под старый дом имеет и практическую сторону. Толстые стены, глубокие оконные откосы и небольшие по площади остекления держат тепло лучше панорамных витражей, которыми увлекались в те же годы. Зимой в такой квартире теплее у окна, летом прохладнее, а счёт за отопление ровнее. Расплата — меньше света в пасмурный день, и это стоит проверить на просмотре в облачную погоду, а не в солнечный полдень.

Мансарда

Верхний этаж под крышей — отдельная история. Мансардные квартиры дают то, чего нет в обычных: скаты, окна в небо, нестандартную геометрию комнат. Они же приносят особые заботы: летом под крышей жарче, зимой холоднее, а состояние кровли для такого жильца — не абстракция, а вопрос протечки над головой. Историю ремонта крыши стоит выяснить у управляющей компании до сделки, а не после.

Дом на двадцать восемь семей

У маленького дома своя экономика, и её стоит понять до сделки. Плюс очевиден: расходы прозрачны, злоупотребить нечем, и деньги собственников не растворяются в бюджете на пятьсот квартир. Минус тоже понятен: любая крупная работа — кровля, фасад, замена стояков — делится на двадцать восемь семей, и доля каждого выходит в разы больше, чем в многоквартирном доме. Перед покупкой стоит спросить, есть ли у дома накопления на текущий ремонт и что планируется в ближайшие годы. В маленьком доме этот разговор занимает пять минут, потому что все всё знают.

Кому подходит

Дом для тех, кто хочет высокие потолки, тихий подъезд и вид старого Петербурга, но в здании с современными коммуникациями. Двадцать восемь квартир означают спокойствие и знакомых соседей. Отсутствие лифта отсекает часть покупателей и одновременно держит цену нижних этажей выше верхних. Тем, кому нужен паркинг, охрана и сервис большого комплекса, стоит смотреть другие проекты района.

Что проверить на просмотре

Первое — этаж: лифта нет, и четвёртый живёт иначе, чем второй. Второе — узаконена ли перепланировка. Третье — состояние кровли, особенно для мансардных квартир. Четвёртое — где ставить машину: есть ли места во дворе и на каких условиях. Пятое — размер платежа за содержание: в маленьком доме доля каждого выше. Шестое — документы: год ввода, площадь и обременения подтверждаются выпиской из реестра.