ЖК «Ориенталь»

Где стоит дом

Барочная улица, 12 — тихая часть Петроградской стороны между Карповкой и Левашовским проспектом. Дом стоит в глубине квартала, вдали от Каменноостровского с его потоком машин. До «Чкаловской» шестнадцать минут пешком, до «Крестовского острова» восемнадцать. Набережная Карповки в паре минут, Ботанический сад с оранжереями — в десяти. Место известно тем, что здесь одновременно город и вода: узкая река с гранитными спусками идёт вдоль всего квартала.

Что за дом

Многосекционный разновысотный корпус на 335 квартир. Разновысотный означает, что секции подняты на разное число этажей: дом не читается как одна плита, а идёт уступами. Приём стандартный для бизнес-класса нулевых годов, но здесь он сработал — здание длинное, и без перепада высот оно давило бы на улицу. Фасады решены лаконично, в двух цветах, без лепнины и колонн. Архитектура авторская: проект делали под конкретный участок, а не собирали из типовых секций.

Таунхаусы

Часть секций отдана под таунхаусы — квартиры на первых этажах с отдельными входными группами прямо с улицы и своими парковочными местами. Формат редкий для Петербурга и почти отсутствующий на Петроградке: жильё в городском доме, но со своей дверью, без общего холла и лифта. У такой квартиры два очевидных плюса — независимость и место для машины у входа — и один минус: первый этаж есть первый этаж, окна выходят на пешеходную дорожку, и вопрос приватности решается шторами и озеленением. Смотреть такие лоты стоит днём, чтобы понять, сколько света доходит внутрь.

Квартиры

От одной до четырёх комнат. Потолки три метра — по сегодняшним меркам щедро: в новых домах бизнес-класса чаще делают 2,7–2,8. Три метра меняют ощущение объёма сильнее, чем лишние пять квадратов площади. В квартирах широкие окна, раздельные санузлы, отдельное помещение под гардероб, балкон или лоджия. Кухни большие — рассчитаны на то, что семья ест вместе, а не по очереди у плиты. Планировки прямые, без длинных коридоров и скошенных углов.

Сколько соседей

335 квартир — это большой дом. Примерно восемьсот-девятьсот человек, несколько подъездов, свой поток машин утром и вечером. У такого размера есть обратная сторона и есть плюс. Обратная сторона очевидна: очередь у лифта в час пик, теснота во дворе, разные представления соседей о том, как жить. Плюс менее заметен, но считается деньгами: расходы на содержание дома делятся на 335 квартир, и счёт за общее имущество здесь ниже, чем в клубном доме на два десятка семей при том же уровне уборки и охраны.

Кто строил

Дом построила финская компания ЮИТ, работавшая в Петербурге с девяностых годов. Её дома в городе узнают по общей манере: сдержанные фасады, честный монолит, отсутствие декоративных излишеств и внимание к тому, что скрыто внутри стены. Действующей страницы этого проекта у компании нет — она свернула работу на российском рынке, и материалы по сданным домам с её сайта убраны. Значит, характеристики нужно подтверждать документами по конкретной квартире.

Финский подход виден и в мелочах, которые обычно замечают только после переезда: разводка стояков, расположение вентиляционных шахт, толщина межквартирных стен. Дома этой компании в городе редко попадают в списки проблемных, и вторичный рынок это учитывает — квартиры в них держат цену ровнее, чем в среднем по классу.

Возраст дома

Дому пятнадцать лет. Это возраст, когда о доме уже всё известно. Гарантия давно закончилась, все слабые места вылезли и либо устранены, либо нет. Прежде чем брать квартиру, стоит спросить у соседей и управляющей компании о трёх вещах: делали ли ремонт кровли и межпанельных швов, как работает вентиляция в верхних этажах и не подтапливает ли паркинг весной. Ответы на эти три вопроса скажут о доме больше, чем любой рекламный текст.

Отдельно смотрят на общие зоны: подъезд, лифты, колясочные. По ним видно, как жильцы договорились между собой — собирают ли деньги на текущий ремонт или ограничиваются обязательным минимумом. В доме на 335 квартир это результат общего решения, а не воли одного собственника, и изменить его в одиночку не выйдет.

Двор и парковка

Двор закрытый, с площадками и посадками. За пятнадцать лет зелень поднялась — то, чего нет ни в одном новом доме, сколько бы саженцев ни воткнули к сдаче. У таунхаусов свои места у входов, остальным нужен паркинг или улица. Барочная и соседние переулки узкие, вечером на них тесно. Место в паркинге в доме такого возраста продаётся отдельно и не всегда вместе с квартирой — этот вопрос выясняют до задатка, а не после.

Карповка рядом

Набережная Карповки — тихая прогулочная линия через всю Петроградку. Здесь нет туристов и почти нет транзитного транспорта: с одной стороны вода, с другой ровный ряд домов. По ней ходят с колясками и бегают по утрам. Отсюда десять минут до Ботанического сада с оранжереями, где зимой открыт тропический маршрут, и пятнадцать до парка на Каменном острове. Для семьи с детьми это важнее вида из окна: гулять можно каждый день, не садясь в машину.

Три метра высоты

Про потолки стоит сказать отдельно, потому что это главное отличие дома от нового жилья того же класса. Три метра дают запас на всё: подвесной потолок со встроенным светом, кондиционер по коробу, антресоль в прихожей, высокий шкаф до верха. В квартире с потолком 2,7 каждое из этих решений съедает воздух, и после ремонта комната становится ниже. Здесь же после ремонта остаётся 2,8 — столько, сколько в новом доме бывает до отделки. На вторичном рынке это редкое преимущество, которое не видно на плане и заметно с порога.

Кому подходит

Дом для тех, кто ищет большую квартиру с высокими потолками в тихой части Петроградки и не готов платить надбавку за вид на Неву. Формат таунхауса отдельно интересен тем, кому нужен свой вход: домашний кабинет с приёмом, кабинет врача или семья с собаками. Тем, кто хочет свежий дом с новыми коммуникациями и подземным паркингом на каждую квартиру, стоит смотреть проекты последних лет — здесь всё сделано на пятнадцать лет раньше.

Что проверить на просмотре

Первое — паркинг: есть ли место в продаже и сколько оно стоит. Второе — этаж и сторона: длинный корпус выходит и на улицу, и во двор, свет и шум у них разные. Третье — состояние общих зон и работу вентиляции. Четвёртое — историю ремонтов дома у управляющей компании. Пятое — документы: год ввода, площадь и статус помещений подтверждаются выпиской из реестра.